Вырастут или нет: могут ли санкции повлиять на цены на недвижимость в Томске. Мнение эксперта

Из-за событий на Украине ряд стран объявили о санкциях в отношении России, которые коснулись и банковского сектора. В результате вырос курс доллара и евро, Банк России повысил ключевую ставку, вслед за этим выросли ставки по вкладам и кредитам. Коснулось это и ипотеки. О том, как все эти события могут повлиять на цены на недвижимость в Томске, корреспондент интернет-редакции "Вести-Томск" поговорил с руководителем одного из агентств недвижимости нашего города Вадимом Алатарцевым.

- Можно ли сегодня делать какие-то прогнозы о том, что будет с рынком недвижимости в Томске?

-  Прежде, чем говорить об этом, хочу напомнить вот что. Подобные ситуации в нашей стране уже были. Вспомним, например, кризис 1998 года. Тогда страна объявила дефолт, доллар резко вырос, кажется, в 4,5 раза. Рынок тогда все равно как-то работал, люди продавали и покупали квартиры. Ведь что бы не происходило, у нас у всех есть какие-то свои жилищные потребности. Родился ребенок, кто-то женился, развелся,  переехал и так далее. Обычно, когда происходит какое-то потрясение, должно пройти некоторое время, чтобы рынок пришел в новое равновесие, как правило, это занимает 1-3 месяца.

- Стоит ли ждать сокращения спроса на квартиры из-за резкого роста процентной ставки по ипотечным кредитам?

Сегодня мы имеет резкое поднятие ставки рефинансирования - до 20%. При сегодняшнем уровне инфляции, это, я бы так сказал, глубоко положительная ставка, то есть, она больше уровня инфляции. И вполне возможно, что часть людей откажется брать кредиты по таким ставкам. Однако, с 2002 по 2008 годы кредиты под новостройки выдавались под 18%, и люди хорошо их брали. Если такой уровень ставок сохранится непродолжительное время, те же два-три месяца, то с ценами на недвижимость вряд ли что-то произойдет.

- Что может повлиять на стоимость жилья в Томске?

Надо смотреть, будет ли расти инфляция. Но, с другой стороны, могут подешеветь стройматериалы, бетон, металл. Например, если по металлу будут проблемы с экспортом, значит, его придется реализовывать на внутреннем рынке. По моему мнению, за последние два года в стране на многие товары была инфляция как раз из-за роста цен на зарубежном рынке. А зачем внутри продавать дешево, если можно продать дорого за границей? 

Еще можно предположить, что сейчас внутреннее производство в нашей стране получит мощнейший импульс. Он может быть даже сильнее, чем в 1998 году. Потому что, сейчас у нас есть производственный контур, предприятия, коллективы, есть организаторы промышленности. Тогда все это надо было нарабатывать. С развитием производства и ставки снизятся, допустим, до 12-15%. Если это произойдет, то рынок немного шатнет, но существенных движений в ту или иную сторону не будет. Учтем еще, что цены на недвижимость - это показатель экономического развития региона. Если будет развиваться промышленность, цены будут выше.

- Какой вариант можно рассматривать, как самый худший?

Самый плохой вариант, если сначала ипотека будет предлагаться по высоким ставкам, а потом банки свернут ипотечные программы. Тогда покупатели, которые пользовались ипотекой, уйдут с рынка. В этом случае, проблемы могут появиться у строителей, и они начнут делать скидки. Это увидит вторичный рынок, и начнется движение цены вниз. В 2008 году, например, цены снизились на 40-50%.

Но при этом не будем забывать, что цены все-таки просто так не падают. Возьмем тот же вторичный рынок, он не эластичный, на нем цены в зависимости от какой-то ситуации не всегда могут поменяться. Например, у человека есть квартира, он планировал продать ее за три миллиона, а она вдруг стала стоить два. Будет ли он ее продавать? Вряд ли. А если квартира подорожает, то тоже не факт, что человек захочет ее продать, ведь ему нужно будет купить другую, которая тоже стала дороже.

- Какие "местные" особенности есть у рынка недвижимости в Томске?

У Томска есть одна существенная особенность, которая, кстати, сыграла роль в 2014 году. Застройщики могут запустить снижение цен только в одном случае - если у них есть готовые квартиры, которые надо продать. В Томске сейчас таких квартир нет. За два предыдущих года у застройщиков выкупили все готовое жилье, которое предлагалось.

Возьмем также себестоимость квартир в разных городах. К примеру, в Томске и в Москве, если верить экспертам, она одна и та же. Но продаются они по совершенно разной цене, в Москве она в несколько раз выше себестоимости, у нас нет. В Москве застройщики могут снизить цену, а в Томске вряд ли, у нас, на мой взгляд, им снижать цены просто не на что. Соответственно, можно предположить, что если и будет падение цен, то небольшое. Но, оговорюсь, что я не рассматриваю сейчас какие-то критические, предельные варианты развития событий, я говорю о более-менее средних вариантах. 

- Существуют ли опасность, что цены на жилье могут резко вырасти, как, например, в 90-е годы? 

Чтобы цены выросли лавинообразно, как в 90-е, должно быть лавинообразное увеличение инфляции. Но лично я в это не верю, все-таки сейчас у нас госрегулятор, госуправление лучше, чем тогда. 

- В последние дни вы чувствуете, что как-то изменилось поведение продавцов и покупателей недвижимости? Многие ли отказываются? Или, возможно, наоборот, есть такие, кто хочет быстрее вложить свободные средства в покупку жилья?  

В последние дни больше тратится нервов, количество действий при этом такое же, как и раньше. Да, кто-то хочет быстрее купить, кто-то решил снять с продажи, а кто-то, наоборот, быстрее хочет продать. Есть такие, кто решил поднять цену, но понял, что это бесполезно. Прежние условия по ипотеке действуют до 5 марта. Дальше будут новые ставки и, есть опасность, что часть людей откажется от кредитов и уйдет с рынка. Вопрос ведь не только в величине ставки, но и в том, одобрят человеку заявку или нет.

- Есть какие-то рекомендации покупателям и продавцам недвижимости?

Как бы кощунственно это сегодня не звучало, совет на сегодняшний день - не паниковать. Вспомним одну простую вещь: квартира - это не спекулятивный актив. В ней люди просто живут. Поэтому, если нужна квартира и есть деньги, просто купите и живите. Еще ни разу не видел, чтобы кто-то целенаправленно дождался понижения цены. Когда стоимость низкая, квартир либо нет, либо они быстро начинают дорожать. Так было в 2009-2010 годах. Какие-то резкие телодвижения на рынке недвижимости, на мой взгляд, бессмысленны.