2020 год стал непростым для рынка недвижимости Томска. По мнению директора одного из агентств недвижимости Вадима Алатарцева, одновременно возникли несколько факторов, оказавших на этот рынок существенное влияние. Это, в том числе, новый закон о долевом строительстве с использованием эскроу-счетов. То есть, теперь строительные компании не используют деньги дольщиков, а берут под них кредиты у банков. Что, по мнению некоторых экспертов, может привести к удорожанию строительства и сокращению ввода нового жилья.
Еще одним фактором влияния на рынок жилья в прошлом году стало снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. В результате ими смогли воспользоваться больше людей. Но ставки по депозитам также стали ниже, хранить деньги в банках многим стало невыгодно, а вложения в недвижимость остаются популярными.
«Есть такое понятие в природе "Идеальный шторм". Когда возникают несколько обстоятельств, которые усиливают друг друга. Можно сказать, что на томском рынке недвижимости в 2020 году сложился такой идеальный шторм. Сюда входят и эскроу-счета, и низкий уровень инфляции, при котором дорожает то, чем мы владеем. Кроме того, если цены на жилье растут, люди не торопятся продавать "вторичку". А если новых квартир при этом не становится больше, востребованность спрос и соответственно цены на недвижимость растут. Еще можно рассмотреть курс доллара. В феврале прошлого года он был один, а в марте уже другой. Купить валюту по выгодной цене успели единицы. Ну а вкладывать деньги тоже куда-то надо, опять же люди приобретают недвижимость»,
– говорит Вадим Алатарцев.
Повлияла на на рынок недвижимости Томска и пандемия. Из-за распространения коронавируса и закрытых в связи с этим границ многие томичи не поехали в отпуск. Изменился и образ жизни - люди больше времени проводили дома, сократились траты на рестораны, кинотеатры и другие развлечения.
«Сколько в среднем семья из четырех человек потратит на отпуск в Турции? Порядка 200-300 тысяч рублей. А это уже вполне нормальный первичный взнос за 1-комнатную квартиру. Ну и вообще, когда люди стали больше находится дома, у многих возникло желание заняться своим жильем. Кто-то понял, что квартира-то, на самом деле, так себе. Балкона нет, комнаты маленькие, места всем не хватает. Захотелось что-то изменить»,
– говорит Вадим Алатарцев.
Как рассказал председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков Дмитрий Хлопцов, в третьем квартале 2020 года стоимость 1 квадратного метра жилья в Томске составила, в среднем, 62 тысячи рублей. В первом квартале она была чуть более 58 тысяч рублей.
Как отмечают эксперты, только в 2018 году томский рынок недвижимости достиг докризисных цен 2008 года. Средняя цена 1 квадратного метра на конец 2018 года составила чуть более 55,5 тысяч рублей, такая же стоимость была зафиксирована и в сентябре 2008го. Июль 2009-го считается "дном": тогда стоимость квадратного метра в Томске упала почти до 33,5 тысяч рублей. После этого цена снова начала понемногу расти.
«Рост цен на жилье в Томске формально есть. Но нельзя смотреть на это только так. Если взять, например, 1-комнатную "хрущевку" в центре города, то, к примеру, в 2010 году она стоила порядка 2 миллионов рублей. Сегодня она стоит на 100-200 тысяч дороже. То есть, за 10 лет цена выросла, но незначительно. И возьмем, к примеру, новый автомобиль RAV-4. Десять лет назад его можно было купить за 1 млн 200 тысяч. А сегодня он обойдется в 2 раза дороже. То есть, можно сказать, что по отношению к другим товарам, квартиры подешевели. И стали раза в два доступнее для населения, чем десять лет назад»,
– говорит Вадим Алатарцев.
Что касается ипотечного кредитования, то, как отмечает председатель правления регионального отделения Российского общества оценщиков Дмитрий Хлопцов, спрос на него снизился во втором квартале 2020 года. Однако, вырос в третьем квартале.
«В целом за год суммы кредитов выросли по причинам более низких ставок и более высокой стоимости жилья. Это связано опять же с пандемией и введенными в связи с ней ограничениями. Но необходимо и упомянуть, что многие люди остались без работы, соответственно упал уровень реальных доходов населения. По информации наших аналитиков, уровень безработицы в России в это время существенно вырос, что еще может сказаться и в текущем, 2021 году»,
– говорит Дмитрий Хлопцов.
Все ли квартиры дорожают?
По словам директора агентства недвижимости Вадима Алатарцева, большая часть сделок в Томске приходится на 1-2-комнатные квартиры. И именно этот сегмент в прошлом году подорожал больше всего. 3-х и 4-комнатные квартиры, отметил Вадим Алатарцев, тоже стали несколько дороже, но там рост цен менее значительный.
Как рассказал Дмитрий Хлопцов, по результатам анализа, проведенного оценщиками, выяснилось, что цены на жилье в Томской области в третьем квартале 2020 года выросли на первичном и на вторичном рынках. «Вторичка» подорожала в среднем на 6,5 %, на первичном рынке цены выросли примерно на 2%. При этом в новых домах самая высокая цена одного квадратного метра жилья оказалась в монолитных домах, а самая низкая - в кирпичных. На вторичном рынке, наоборот, самыми дорогими по стоимости квадратного метра оказались квартиры в кирпичных домах.
«По информации наших аналитиков, самое большое количество сделок в третьем квартале 2020 года приходится на однокомнатные квартиры (41%). Доля двухкомнатных и трехкомнатных составила 37% и 22%, соответственно. Возвращение интереса к однокомнатным квартирам свидетельствует о преобладании инвестиционной составляющей спроса. Ранее спрос был больше на двухкомнатные квартиры»,
– отмечает Дмитрий Хлопцов.
Стремление к новому качеству жизни
Как отмечают специалисты, самыми дорогими в Томске считаются Кировский и Советский районы. При этом больше 60% сделок с недвижимостью по итогам третьего квартала прошлого года было заключено в Октябрьском и Ленинском районах. Предполагается, что это может быть связано с отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья в традиционно наиболее привлекательных Кировском и Советском районах.
По словам директора агентства недвижимости Вадима Алатарцева, в Томске растет спрос на квартиры с новыми решениями. Причем это касается не столько планировки, сколько, в целом, микрорайона, в котором расположена квартира.
«Почему так выстрелил Северный парк? Потому что привлекательно выглядит сам микрорайон. Людям важно, что их окружает. В этом плане нельзя не отметить и такие микрорайоны, как, к примеру, Зеленые горки, где сразу создаются детские площадки. Но все же в Томске с новыми решениями пока туговато. Возможно, причина еще и в том, что в городе мало застройщиков. Многие не пережили кризис 2008 года. Для сравнения, в Барнауле в настоящее время работает 16 активных застройщиков, а у нас, по сути, только два»,
– говорит Вадим Алатарцев.
Но несмотря на интерес к новым микрорайонам, спрос на квартиры в центре, по его словам, будет всегда. Опять же влияет местоположение квартиры - доступность кафе, ресторанов, кинотеатров, возможность посещать разные курсы, быстро добираться до работы и отдать ребенка в желаемую школу. Вадим Алатарцев также отмечает, что в 2020 году вырос интерес к загородной недвижимости - сказалось влияние режима самоизоляции.
«А вот в 2019 году сложилась тенденция, что многие поехали обратно в город. Низкая транспортная доступность многих коттеджных поселков, необходимость ездить на работу, отвозить детей в садик или в школу - все это делает загородную жизнь довольно дорогой»,
– говорит Вадим Алатарцев.
Как будет складываться ситуация на рынке недвижимости Томска в 2021 году, по мнению Вадима Алатарцева, во многом зависит от позиции Банка России.
«Если будут дальше снижаться процентные ставки, то высокий спрос на жилье, скорее всего, сохранится. В конце 2020 года цены на квартиры выросли, а после этого, как показывает практика, люди какое-то время отдыхают, привыкают к новому уровню цен. Дальше, если ничего плохого не произойдет, цены закрепятся на этом уровне, возможно, будет какой-то откат назад, но незначительный. Если процентные ставки повысятся, то будет, скорее всего, стагнация, "рынок покупателя". Цены вряд ли упадут, но появится большее количество предложений. В любом случае, слишком низкой процентной ставки я бы не стал ждать. Еще хотелось бы, чтобы рост цен на 1-2-комнатные квартиры подстегнул строителей, это было бы хорошо»,
– говорит Вадим Алатарцев.
По мнению Дмитрия Хлопцова и ряда специалистов-оценщиков, в ближайшие 2-3 года рынок недвижимости в Томске будет нестабильным.
«Среди людей, потерявших источник дохода, по-видимому, оказались наиболее активные, самостоятельные и независимые люди – владельцы небольших частных семейных бизнесов в секторе услуг для населения. Они же являлись работодателями для других людей - молодежи, студентов и представителей старшего поколения. Меры государственной поддержки все-таки чаще направлены скорее на «системообразующие» предприятия. Таким образом, как предполагают наши аналитики, оснований ожидать надежного повышения платежеспособного спроса на рынке недвижимости не приходится. А вот повышение предложения на вторичном рынке спустя какое-то время весьма возможно»,
– говорит Дмитрий Хлопцов.
Добавим, если смотреть объявления о продаже недвижимости, размещенные на различных сайтах, то можно отметить, что цены на квартиры очень варьируются. Так, к примеру, 1-комнатные квартиры площадью 30-35 кв.м. могут предлагаться как по стоимости около 2 миллионов рублей, так почти по 3,5 миллиона. 2-комнатные квартиры площадью порядка 44 кв.м. в разных районах предлагаются как за 2 млн 400 тысяч, так и за 3 с лишним миллиона и выше.
